부동산투자신탁 리츠(REITs)란, 리츠 투자 종류와 장단점, 투자 시 꿀팁 5가지

이번 포스팅은 부동산투자신탁 리츠(REITs)에 대해서 다뤄볼까 합니다. 리츠 투자에 대해서 관심이 많은 분이 많아지고 있습니다. 이번 포스팅을 통해서 리츠(REITs)란 무엇이며, 리츠 투자의 장단점, 투자 시 꿀팁 5가지 에 대해 알아보시길 바랍니다.

리츠 투자는 국내 상장 리츠에 투자하는 것보다는 미국 상장 리츠에 투자를 선호하는 분들이 많습니다. 리츠의 주요 특징은 높은 배당율입니다. 국내보다는 미국 상장 리츠사의 배당 주기가 보통 짧습니다. 미국의 경우는 분기 배당은 물론 월 배당을 하는 리츠사가 많기 때문입니다. 미국 주식을 하는 이유와 똑같다고 보시면 됩니다. 국내 리츠와 미국 리츠의 추천은 추후 다른 포스팅에서 다뤄보겠습니다.

그렇다면 리츠(REITs)란 무엇인지 한번 알아볼까요?

리츠(REITs)란

리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산투자신탁입니다. 쉽게 풀이하면 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 관련 자본, 지분에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당해주는 회사나 투자신탁을 말합니다. 리츠 투자는 이러한 리츠사에 투자하는 방식을 말하며 펀드와 비슷한 개념으로 투자에 대한 배당을 얻는 방식입니다.

리츠는 회사형과 신탁형으로 나뉘어집니다. 회사형의 경우는 주식을 발행하는 뮤추얼펀드의 형태로 투자자를 모아 일정 주기로 배당을 지급하며 증권시장에 상장되어 주식을 매매 할 수 있으며, 신탁형의 경우는 투자자를 수익 증권 형태로 모집하며 상장은 불가능합니다.

리츠는 1960년 미국 의회에서 투자자들이 돈을 모아 부동산에 투자할 수 있도록 하는 법률이 통과하면서 미국에서 처음 만들어졌습니다. 이후 전세계적으로 인기를 얻으면서 많은 국가들이 관련 법률을 도입하고 시행하고 있습니다.

리츠는 이름에서 알 수 있듯이 부동산과 관련되어 있습니다. 개인의 경우 고액의 건물을 구매하기에는 금전적 문제로 인해 대부분 부동산 구매가 어렵지만 리츠에 투자하게 된다면 부동산을 구매하지 않더라도 소액으로 리츠사에 투자함으로써 부동산 투자를 할 수 있습니다.

리츠는 리츠사(회사,기업)를 일컫는 용어로도 쓰이지만 리츠 투자를 일컫는 용어로도 쓰입니다. 본문에서는 리츠사와 리츠 투자로 나누어서 설명하겠습니다.

그렇다면 리츠사의 종류는 무엇이 있을까요?

리츠사의 종류와 종류 별 특징

리츠사는 형태와 투자 성격에 따라 기업구조조정 리츠, 위탁관리 리츠, 자기관리 리츠로 나뉘어집니다.

기업구조조정 리츠사는 기업의 채무 상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립됩니다.
위탁관리 리츠사는 일반부동산을 대상으로 투자하며 자산의 투자, 운용, 자산관리를 전문자산관리 회사에 맡기며,
자기관리 리츠사는 일반부동산을 대상으로 투자하며 자산의 투자, 운용, 자산관리를 직접 수행하는 리츠입니다.

아래의 사진은 리츠사의 종류와 종류 별 특징으로 국내 리츠사인 코람코 자산신탁 홈페이지에서 발췌해 온 자료입니다.

리츠사 종류 별 특징

리츠 투자의 특징

부동산 간접 투자 방식(펀드와 비슷함)

개인이 직접 부동산을 구매하거나 운용하는 것이 아닌 리츠사에 투자하여 리츠사가 부동산 구매, 운용, 관리를 하며 얻은 수익을 배당 받는 펀드와 비슷한 투자 방식입니다.

높은 배당율(15.4% 배당소득세 부과)

리츠 투자는 비교적 높은 배당율을 보입니다. 그 이유는 리츠사의 법인세 면제 혜택 조건이 수익률의 90% 이상을 배당금으로 배당하게 되면 법인세가 발생하지 않기 때문입니다. 리츠사는 법인세 면제 혜택을 위해서 많은 배당금을 투자자에게 배당하게 되면서 높은 배당율을 보입니다. 이때 발생한 배당금에 대해서는 15.4%의 배당소득세가 발생합니다. 배당소득세를 줄이는 방법은 투자 시 유의 사항에서 알려드리겠습니다.

다양한 투자

리츠사는 부동산에 다양한 포트폴리오를 가지고 투자를 진행합니다. 이점은 부동산 투자와 똑같습니다. 부동산 투자도 많은 종류의 투자가 있습니다. 이 말은 리츠 투자의 종류도 많다는 것과 동일합니다. 건물을 매입하여 임대료를 받는 부동산도 있고, 휴양지 등의 부지에 리조트, 호텔 등을 운영하면서 수익을 얻는 부동산도 있으며, 산업 부지에 투자하여 얻는 방식 등등 부동산 섹터 수익 별 다양한 포트폴리오가 존재합니다. 리츠 투자에도 ETF가 존재하며 리츠 ETF를 이용한다면 분산 투자 효과를 자동으로 얻을 수 있습니다.

위의 리츠의 특징에서 리츠 투자는 부동산 섹터별로 투자를 할 수 있어서 다양한 포트폴리오를 보유하고 있다는 장점이 있다고 설명했습니다. 리츠 투자의 종류는 무엇이 있을까요?

리츠 투자 종류

Office REITs(오피스리츠)
오피스의 사무공간을 임대하는 리츠이며 위치에 따라 중심업무지구와 교외지구로 나뉘며 교외지구의 오피스리츠는 임대률 하락 및 공실률 상승 위험에 노출될 가능성이 높습니다.
Retail REITs(소매관련 부동산 리츠)
소매 관련 부동산의 임대료로 수익을 얻는 리츠입니다. 쇼핑센터, 쇼핑몰, 상가로 나뉘어져 있으며 쇼핑센터는 할인점, 대형마트 등 도심 중심부에 위치하고 있으며, 쇼핑몰은 쇼핑센터 대비 교외지역에 위치하며, 상가의 경우는 주유소, 편의점, 일반음식점 등을 임차인으로 두는 소형상가입니다.
Residential REITs(주거용 리츠)
주거용 부동산을 소유 및 운영하며 개인 임차인을 상대로 수익을 얻는 리츠입니다. 아파트, 오피스텔 등의 종류가 있으며 우리에게 가장 익숙한 부동산 섹터입니다.
Industrial REITs(산업 부동산 리츠)
배송센터, 물류센터, 제조공장 등 산업 관련 부동산을 소유 및 운영하는 리츠입니다. 최근 온라인쇼핑의 증가로 상품관련 배송으로 인한 배송센터, 물류센터의 수요가 증가하고 있습니다.
Health Care REITs(헬스케어 리츠)
노인 주거 시설, 요양 시설, 의료 연구시설 등의 부동산을 투자하는 리츠로 고령화시대에 진입하면서 각광받는 리츠입니다.
Data Center REITs(데이터 센터 리츠)
데이터센터를 운영하여 임대료를 얻는 리츠입니다. 최근 데이터센터가 늘어나면서 각광받고 있는 리츠입니다.
Infrastructure REITs(인프라 리츠)
인프라 관련 실물자산을 소유 및 운영하여 수익을 얻는 리츠입니다.

리츠 투자의 종류를 알아보았습니다. 리츠 투자의 장점은 무엇이 있을까요??

리츠 투자의 장점

소액으로 부동산 투자 가능(접근성이 높다)

보통 부동산 투자라고 하면 아파트를 구매하거나 빌딩을 구매하여 건물주가 되는 것을 떠올리는 것이 일반적입니다. 하지만 리츠 투자를 이용한다면 소액으로도 우리나라 서울 도심에 있는 건물은 물론 미국 맨하튼에 있는 건물에도 투자할 수 있습니다. 적은 금액으로도 건물주가 될 수 있습니다.

높은 안정성을 지닌 투자 수단

리츠 투자는 시장의 신뢰를 얻기 위해서 엄격한 정보 공개를 의무화하며 법적, 제도적으로 안정적인 투자 수단입니다. 또한 리츠사가 보유한 부동산의 대부분은 시장 평균보다 높은 임대율과 공실율을 가지고 있습니다.

배당금을 통한 안정적인 수익

리츠사는 법인세 면제 조건을 위해 수익의 90%를 배당해야 하는 의무를 가지고 있습니다. 이로 인해 높은 배당율로 배당금을 받을 수 있습니다.

다양한 부동산 투자 가능

리츠 투자의 종류에서 보았 듯 리츠 투자의 종류는 부동산 섹터 별로 다양합니다. 이처럼 다양한 성격의 부동산에 소액으로 투자가 가능합니다.

높은 현금 유동성

보통의 부동산 투자는 현금화하기 어렵니다. 고가의 매물이 금방 매매되는 경우가 적기 때문입니다. 리츠 투자는 상장 된 리츠 상품을 이용하는 경우 주식처럼 매매가 가능하여 높은 현금 유동성을 가지고 있습니다. 주식은 기업을 쪼개 놓은 상품이라고 생각한다면 리츠 투자는 부동산을 주식처럼 쪼개 놓은 것이라고 생각하시면 됩니다.배당을 통해 수익 창출이 가능하지만 리츠 상품의 가격이 오를 경우 차익을 이용하여 수익을 낼 수도 있습니다.

직접투자리스크가 적음(전문성)

부동산에 직접적으로 투자하는 것보다는 리츠사에서 운용하기 때문에 개인의 직접투자리스크가 적습니다. 리츠사에서는 전문가들이 수익률, 공실률 등을 분석하여 상품을 내놓고 있기 때문에 개인이 직접 부동산에 투자하는 것보다는 리스크가 적은편입니다. 또한 개인이 부동산을 관리할 필요가 없기 때문에 관리비, 보수비 등의 비용이 발생하지 않습니다.

포트폴리오 다양화 가능

리츠에 투자하게 되면 부동산에 투자하는 것과 동일하므로 포트폴리오의 다양화가 가능합니다.

인플레이션 대책(헷지)

인플레이션 헷지 방법으로 리츠 투자를 활용 할 수 있습니다. 보통 경제가 성장하게 되면서 화폐의 가치는 하락하게 됩니다. 하지만 부동산의 경우는 인플레이션이 발생하게 되면 부동산의 가치도 같이 상승하기 때문에 인플레이션 위험에 대한 헷지 역할을 할 수 있습니다.

그렇다면 단점은 무엇이 있을까요?

리츠 투자의 단점

원금 손실 가능성이 존재

리츠 투자는 증권 거래의 형태로 이루어지게 됩니다. 증권 거래 형태는 매수와 매도에 의한 가치 변동의 확률이 존재하며 원금을 손실 할 수 있으며, 주식시장의 영향을 받을 수도 있습니다. 또한 금리에 매우 민감한 상품이라 금리 변동에 의해서도 원금 손실이 발생할 수 있습니다.

담보 대출 불가능

실제 부동산에 직접 투자했다면 부동산 담보 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 리츠는 실물을 소유하는 것이 아닌 권리를 나누어 갖게 되어 배당금을 받는 구조입니다. 이로 인해 리츠 자산으로는 대출을 받을 수 없습니다.

금리에 영향을 많이 받음

리츠 투자는 금리에 영향을 많이 받게 됩니다. 저금리 시대에는 많은 성장을 보여 주었지만 요즘과 같은 고금리 시대에는 수익이 좋지 않습니다. 그 이유는 리츠사에서 투자를 진행할 경우 대부분 대출을 받아서 투자를 진행합니다. 금리가 상승하게 되면 대출금리도 함께 상승되기 때문에 부가비용이 늘어나게 됩니다.

리츠 투자 시 꿀팁 5가지

리츠 부동산 투자 종류를 파악 할 것

위의 단점에서 언급했듯이 부동산 종류에 따라 수익이 달라질 수 있습니다. 투자하려는 리츠 상품이 어느 부동산 종류에 투자하고 있는지 파악한 후 투자를 진행하셔야 합니다.

투자 전 리츠 회사의 재무제표(기업실적)확인

리츠 투자는 리츠 회사에 투자하는 것과 다르지 않습니다. 때문에 투자하기 전에 상품을 운용하는 리츠 회사의 재무제표를 확인해 볼 필요가 있습니다. 재무제표를 볼 줄 모르신다면 해당 회사가 지속적인 이익이 창출 되는지, 손익계산서가 흑자인지 등의 내용 정도는 파악 후 투자를 진행하셔야 합니다. 아래는 최근의 뜨거운 에코프로를 통해서 제무재표를 보는 방법입니다. 읽어보시는 것을 권해드립니다.

재무제표, 기업 실적 쉽게 보기(feat.에코프로)

배당금을 지속적으로 지급했는지, 배당금을 늘려가는 지 확인할 것

아마 가장 중요한 부분이 아닐까 싶습니다. 해당 리츠사의 배당금 지급 주기와 배당금을 지속적으로 지급했는지, 배당율이 올라가는지 등의 정보는 꼭 확인하시고 투자하시기 바랍니다.

수익이 좋고 기반이 튼튼한 리츠사의 경우는 대부분 배당금을 지속적으로 지불하며 배당률 또한 계속해서 올리는 경우가 많습니다.

투자 시기의 부동산 및 관련 산업 분위기,전망을 파악할 것

어떻게 보면 당연한 이야기입니다. 리츠 투자는 부동산 투자이기 때문에 부동산 분위기를 파악하는 것도 중요하지만 관련 산업의 부동산에 투자할 경우 관련 산업의 분위기와 전망도 살펴보셔야 합니다.

배당소득세를 줄여보자.

배당소득세는 중개형 ISA(개인종합자산관리계좌)를 통하여 면제 혹은 절세할 수 있으며 개인형 IRP(퇴직연금계좌)를 활용하여 과세이연, 연금으로 수령 등을 통해 절세 할 수 있으며 연금저축계좌를 통해서도 투자가 가능합니다.

중개형 ISA, 개인형 IRP의 내용은 본문 링크를 통해 알아보실 수 있으며 연금저축계좌에 대해서는 추후 포스팅 예정입니다.

마치며

리츠에 대해서 알아보았습니다. 리츠는 부동산투자신탁을 말하며 투자자들의 투자금을 모아 부동산에 투자하는 회사를 일컫지만 리츠 투자를 줄여서 리츠라고도 많이 부르기도 합니다. 본문에서는 리츠사/리츠 투자로 나누어서 설명했습니다.

리츠 투자의 장점은 높은 배당율, 인플레이션 헷지 역할, 안정적인 투자, 높은 접근성, 전문성이 필요없다는 점입니다. 하지만 단점은 금리에 매우 취약하며 고금리 시대에는 적합하지 않은 상품이며 여느 투자와 마찬가지로 원금을 손실 할 수 있다는 점입니다. 또한 개별 리츠의 경우는 투자가 비교적 어렵기 때문에 리츠에 대해 잘모르시는 분이라면 리츠 ETF를 활용하시는 것을 추천해드립니다.

본 포스팅은 투자 강요의 목적은 없으며 정보 제공의 목적으로 쓰여졌습니다. 투자의 책임은 100% 본인에게 있다는 점을 알려드립니다. 모두 현명한 투자하시고 부자 되시길 기원하겠습니다.

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저는 앞으로도 돈과 관련된 모든 이야기를 이해하기 쉽게 알려드리기 위해 노력하겠습니다.